自住房如何跳出“经适房陷阱”

　　经适房在很多地方被叫停，很大程度上因初期制度建设缺失，分配不够公平，公共产品沦为私人牟利工具。自住房虽叫商品房，但从制度设计看，保障意味浓烈。如想避免经适房之覆辙，制度建设要跑在房产增值前头。

　　简单地说，就是要管理好产权，保持住流动，分配得公平。

　　管理好产权，需要解决好如何转让、转让收益如何分配的问题。按规定，自住房5年以后才能转让。如有增值，应当按照届时同地段商品房价格和该自住房购买时差价的30%交纳土地收益等价款。但5年间，房产溢价的空间可能远远超过差价的30%。其间产生的收益，或可通过严格税收，在分配环节予以控制;或者不妨参照有的城市共有产权房的做法，政府以土地让利部分价值持部分产权，溢价部分与个人进行适当分配。

　　保持自住房的流动性，需要解决转让给谁的问题。如自住房5年后可以转让给任何人，一方面会导致现有房源逐渐完全商品化;另一方面，新增需要保障的人群需求难以满足。

　　在这个问题上，不妨参考新加坡政府组屋的管理办法。政府组屋转让时，只能在适合被保障的人中流转。这使新加坡二手组屋售价约相当于商品房房价的50%—60%，一手组屋售价约相当于商品房房价的30%—40%，既能平抑房价又减轻了政府的供地压力。

　　分配公平是公共产品无法绕过的环节。自住型商品住房的销售对象为“夹心层”，保障对象宽泛，如何确立起公平合理的分配制度，防止资格造假?加强审查，摇号轮候，是好办法。但是责任追究、定期检查、社会监督也同样重要。不仅要防骗购，还应注意防止保障对象家庭收入发生变化后将自住房变出租房的情况。

　　忧虑，也反映了大家的期待。对自住房这一新事物，需要出台的细则，远不仅是摇号分配。事前防范总好过事后纠偏，听取各方意见，完善其他制度，同样迫切。